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2016年12月7号，上海星河湾酒店宴会厅，乐居“1+1+7”战略发布会，银幕被拉得很宽，布景和其他互联网公司的发布会别无二致。但和一般互联网大佬T恤牛仔裤的装扮不同，易居中国董事长（乐居控股公司）周忻穿西服打领带登上了演讲台。

上海人周忻总是一副“老克拉”的做派，他也总是彬彬有礼地说，易居中国要做房地产业最好的服务生。创立16年以来（自易居中国前身上海房地产住宅消费服务有限公司成立），易居中国确已成为中国最大的房地产销售代理公司，为众多开发商提供服务。但近几年，周忻想将服务的范围拓宽，他先后在易居中国上市公司之下，发展了多个跨领域项目。

现在，易居中国这个“服务生团队”不仅为B端的开发商服务，也为B端的媒体、二手房中介服务，更为广泛的C端用户服务。

周忻心中早已将自己故事的走向盘算好，他曾试图向美国的投资人讲清楚，但并没有获得对方的认同。虽然从账面上来看，易居中国退市之前的股价不算被低估，但在周忻的心里，它已经完全背离了价值。2025-08-06，易居中国完成了私有化。短短二十天后，易居（中国）企业服务集团有限公司（以下简称“易居企业集团”）宣布融资，16家中国顶级房企及机构入股，及至10月完成工商变更时，新股东的数目增加至21家。

「不会讲的故事 」

周忻是一个非常擅长讲故事的人，无论是接受专访还是上台演讲，他总是能适时抛出一些鲜活的故事来：和沈南鹏的、曹国伟的、杨国强的、江南春的……他很明白媒体听众需要什么。

资本市场也需要会讲故事的人，周忻可谓个中老手。自2007年至2015年，同一体系内的易居中国、中房信、乐居、钜派投资先后在纽交所或纳斯达克上市。算起来，周忻给美国投资人讲了10年的故事。

最初，易居中国赴美IPO时，美国投资人表示看不懂。当时的易居中国业务还非常单一：即一手房营销代理。但美国的房地产市场是存量房市场，美国投资人搞不懂帮开发商卖房子是多大的生意。

“You know?我做的事情跟他们一样，”周忻指了指自己旁边的投行人士，“公司上市就是发新股，他们卖的是新股，就像卖新房子。还有些投行做股票交易，就像卖老房子。我就是卖新房子的。”

美国投资人立马懂了，2007年的中国房地产市场正处于速度迅猛的增量时代，卖新房子是门好生意。易居中国上市发行价为13.8美元，开盘价达到18.2美元。

周忻的故事越讲越顺。2009年，囊括克而瑞和乐居的中房信在纳斯达克上市，他说这家公司同时拥有中国最大、最先进的房地产数据库和中国互联网房地产业务第一品牌。2014年，乐居单独IPO，他将乐居定位为房地产O2O整合服务平台，收入来源主要是房地产广告和电商。电商！这是美国人喜欢的业务。要知道，2013年汽车之家在冲击IPO的最后半码时，试水汽车电商，收获了超高的估值。

正是从乐居上市开始，周忻发现他越来越不会讲易居中国的故事了。集团业务的发展，确实已经很难用三言两语来概括。除核心的房地产交易服务，还有三大板块，有些业务看起来和主营业务的关联性并不那么强。例如做社区服务的APP实惠，做收藏拍卖的APP库拍等。

“这些跟美国的投资人不知该如何讲：哪些项目赚钱？哪些项目不赚钱？哪些项目未来发展好？哪些项目未来发展不好？”周忻很苦恼，与此同时，易居中国的股票长期低于发行价，他想干脆退市好了。

2025-08-06，易居中国收到了周忻和公司天使投资人沈南鹏的私有化要约，收购股份的价格为7.38美元/股，这一价格较过去15个交易日的收盘均价溢价25%。

2025-08-06，易居中国宣布已就公司私有化达成最终的合并协议，私有化价格为每股6.85美元(每股美国存托股票6.85美元)，较2015年6月首次提出的私有化价格下调约7%。

这是周忻操作的第二次私有化，和第一次的中房信私有化一样，过程累人又累心。2011年，由于中国房地产市场走低，浑水数次做空中概股，中房信股价低迷，不得不退市与易居中国合并。当时的私有化要约为每股中房信股票兑换“1.6美元+0.6股易居中国股票”，由于当时代理业务在美股估值不高，合并后的易居中国出现上小下大的局面，周忻一度失去易居中国大股东地位。而这次易居中国的私有化，所费不菲，一惯不愿意负债的周忻甚至用了点杠杆。但提出要约后不久，A股暴跌，中概股的再度上市也遇到了更多困难。

好在周忻心态平和：“我们选择私有化，不是想重构资本市场估值，而是想让下面的各个平台纯粹一点”。

8月5日，易居中国的私有化正式完成，这意味着又一个上市计划开始了。不过这次他讲故事的经验更丰富了，知道过于宏大的故事，无论在哪个市场都可能不被接受。作为A股上市的载体，易居企业集团仅包括了针对开发商的易居营销和克而瑞。这是易居中国16年来最核心也最赚钱的业务。8月28日，万科、恒大、融创等16家中国顶级房地产企业和投资机构齐聚一堂，宣布共同向易居企业集团注资40亿元。当时，这家公司的估值是80亿元，这个估值被外界认为是友情价。彼时，易居的对标企业世联行，年利润仅比易居企业集团高出些许，但当时的估值已达到180亿元。

「从房地产到新服务 」

易居中国董事长周忻身上有一种老上海人特有的分寸感，他希望做房地产业最好的服务生

2007年上市以来，易居中国一直在“折腾”，不停尝试新的业务。一家公司如果只延续一种业务，相对容易很多，尤其身处在房地产这样螺旋形上升、利润丰厚的行业。但如果一直在主营业务之外寻找新的增长点，老板不仅需要不断挑战自己，甚至得忍受挫折。联想集团近几年尝试了很多新的产品，更在手机业务上花了大气力，从杨元庆频繁调整移动端业务主帅来看，他过的不容易。

那么，周忻呢？记者问他：“这么多年，哪件事让你最有挫败感？听完记者的提问，他抬着头沉默了几分钟。

两三年前，易居中国还在力图“房地产+”，如房地产+互联网，房地产+代理销售，房地产+公关广告，2012年《中国企业家》曾专访周忻，当时他强调易居中国的战略为打通房地产服务全产业链。但后来，易居中国不仅超脱于房地产服务，甚至突破了地产圈。

“从我进入地产业的第一天开始，这个行业就一直处于动荡之中，从经济萧条期到三角债危机，再到一轮又一轮的调控。我常常觉得不安，这种不安感驱使着我去创新。”周忻这样说。

2008年，周忻邀请曹国伟到上海星河湾看了看，两人突然有了一个想法，那时候易居中国有开发商客户，新浪有流量，中间加个广告，就是很好的盈利模式。很快，两家联姻的乐居就上线了。但在随后八年里，乐居经历了数次战略调整。

最初是楼盘广告越来越多，客户都不够用了，开发商开始追求精准的营销效果。周忻想在网上做售楼处，没有比交易更精准的效果了。但和绝大多数商品不同，房地产交易具有结构复杂、参与方多、交易时间长等特点，至今没有人能突破这些关隘，设计出完整的网络交易流程。

在周忻的催促下，乐居推出了房产电商模式，即在网上售卖楼盘优惠卡，客户买房时可抵扣优惠金额，例如2万元优惠卡抵扣10万元房款。虽然房产电商看起来不像真正的电商，但它是各方角力过程中最实际的方案。开发商提前锁定了客户，网站获得了更多的利益。当然，房产电商只是一个特定政策环境下的挣钱点子，没有技术上的壁垒。很快，从之者众，竞争者短兵相接。

为了争夺电商市场，各家都铺上了大量人力物力，但随着房地产萧条期的来临，一切都没什么用了。乐居的竞争对手房天下，将业务重心转移到二手房经纪上，周忻说：“对手自宫了，但我没有这么做。”

根据乐居CEO贺寅宇和执行总裁陈克逸的介绍，乐居新的战略仍包括电商，但新增了直播和精准营销两方面。鉴于乐居每天有80万活跃用户，其母公司拥有16年销售代理经验，关联公司克而瑞则是中国最完整的房地产数据库，乐居已经掌握了购房者画像中的400个维度。乐居欲将这些维度输出给其他广告媒介，从而实现精准营销的目的。例如，乐居将某楼盘的购房者画像维度输出给微信，微信后台根据这些匹配出相应的人群，定向投放微信广告。目前，乐居此项业务的合作方包括腾讯、微博、分众等。

说白了，以前外界对乐居的认识或网络媒体或电商平台，今后它还是一家广告代理公司。

乐居之所以往上游走，很大一部分是基于新房交易市场的前景。自2014年开始，中国房地产进入高库存时代。2016年，北京二手房交易量超过新房，差距在逐渐加大。易居中国整个体系内，有两个选择，其一是在传统的新房交易服务领域中，寻找新的利润增长点。其二是突破传统业务，寻找新的领域。“二手房和一手房的比例迟早会变成6:1，我们必须进入二手房市场。”周忻说。

其实周忻是中国最早一批做二手房的人。早在1997年，他已经是知名的上房置换的副总经理，那句“小小补贴换新家”广告语，为他和上房置换在住房建设的体制内外都赢得了名声。但在他独立创业的十六年中，或者因为顾念和老东家的关系，或者害怕资本市场反弹，周忻错失了多次进入存量房市场的机会。最接近成功的一次是2011年末，易居中国公告宣布收购21世纪不动产控股权。但几个月后，由于标的公司机构投资人反对，上述交易流产。

当然在房地产的“黄金时代”，一切大的机会还都在一手房领域。但2014年后，整个市场进入白银时代。这时，留给周忻的时间不多了。2016年1月，易居中国宣布进入二手房领域。

以2016年1月为分水岭进行比较，现在布局国内二手房市场，易居中国要付出更高的代价，因为这个市场已经出现了链家这样的巨无霸公司。就在几个月前，链家进行了新一轮融资，估值近400亿元。虽不知周忻对此会不会有遗憾，但至少表面上看不出，当记者提到链家时，他只是说“每家公司的基因不同”。

易居中国的基因在于，这是一家善于服务B端用户的公司，并且是房地产业第一个拥抱互联网的公司。因此，选择介入二手房的切入点，周忻没有采用经纪业务，而是成立了针对中小二手房中介的服务平台“房友”。

这几年，关于二手房市场的发展方向，业界多有争论，周忻也看不清。这可能是他选择用轻资产模式切入的原因之一，也可能是他继续寻找其他发展方向的重要原因。从业二十年，周忻积攒了很多资源，“反正资源在那，不用白不用。”周忻这样说。

周忻后来陆续做了很多项目，例如第三方保管机构“宝库”，建立在上海中心这样的地标建筑下，购买者众。又做了第三方理财机构“钜派投资”，没多久就在纽交所上市。但不是所有项目都很顺利，这也符合创业的规律，连续创业的成功概率会高一些，但并不保证是100%。当然，周忻不认为有些项目失败了，觉得只是起色比较晚而已。

回到有关挫败感的问题，周忻是这样回答的：“要说小的挫折，几乎天天都有，要说大的，真想不起来。”但他旋即提到了实惠APP，称其为最难的项目，过去两三年已经投入了几个亿，还没有看到收入。

“美国投资人问我，还要在实惠上投多少钱？我说两亿美金”，周忻的这句话，曾立刻把易居中国的股票砸下很多。

美国投资人的态度不难理解，随着易居中国多元化的深入，公司2015年亏损了4000万美元，而2014年公司归属于上市公司股东的净利润是4000万美元。

在迎合资本市场和坚持多元化之间，周忻选择了后者。所以他坚决地把易居中国退了市，并发誓说控股公司再也不上市了。当然，即使非上市公司，在集团内部，老板也需要向员工讲清楚业务逻辑。

借用马云“新零售”的概念，周忻将公司业务贯穿以“新服务”，包括房地产交易服务、文化产业服务、金融投资服务和社区生活服务。其中，房地产交易服务包括易居企业集团、乐居和房友；文化产业服务包括太德励拓、宝库、库拍；金融投资服务包括钜派投资和房金所；社区生活服务包括实惠、时钟教室、抢工长和向阳院。

「一个开舞场的人 」

易居中国的股票最终定格在了6.79美元，总市值9.68亿美元。在“遍地黄金”的房地产业，这不是一笔足够可观的财富。“可能还抵不上上海一块地的地价。”周忻说。

作为一个30年前便在楼市声名鹊起的人，很多人替周忻未去当开发商感到惋惜：“如果你要去做开发，一定比很多人都做的大。”

“为什么不去做？”记者问他。

“因为我胆小。”笑容回到了周忻的脸上，他说他不喜欢借钱。他至今记得初次接触沈南鹏时，沈最看重的就是易居中国的轻资产模式。而房地产开发则是重资产、高杠杆行业。

易居中国始终没有往上游走，周忻的谨慎应该只是很小的原因。这家公司发迹于新房销售代理，至今交易服务也是公司最核心业务，这块贡献了公司最多的利润。如果周忻自己也成了开发商老板，那么还有几个开发商愿意将项目代理交给易居中国，并且奉上绝密的客户资料、销售数据。

周忻是一个聪明人，身上有一种老上海人特有的分寸感。他说易居中国的目标是“做房地产业最好的服务生”。一句话，把开发商捧成了“座上宾”。

为了印证自己确实身体力行的做着服务生领班，周忻举了N年前的一个例子，某广东开发商半夜两点半打电话来说找他有事。第二天一早，当这位开发商步入办公室时错愕了，因为周忻已经在那等他。“你昨天也在广东？”“在上海，不过我坐了六点钟的飞机赶来。”在周忻的概念里，好的服务生就是要超出客户预期。

周忻经常跟员工说的一句话是：“开发商是我们的衣食父母，都是爷，我们要清楚自己的定位，我们是孙子公司。”

听到这句上海口音的北京俚语，记者有种错觉，仿佛回到了上个世纪初的上海滩，纸醉金迷的百乐门舞厅，往来巨贾不断，胖胖的老板西装革履，抽着软中华香烟，俯身注视着他努力营造的名利场。

2015年，当易居中国刚刚宣布了私有化计划，第一个找到周忻的是万科的郁亮，开玩笑似地说：“我们参与一下吧。”2016年3月，周忻去广东推广宝库项目，一堆开发商也都表达了要参与易居中国私有化的想法。当然，没有人刻意说要坐下来谈，手头上仅有的资料是公开财报。很快21家都在易居企业集团的投资协议上盖了章，因为不想错过这家连续15年盈利、10年分红的公司。

但毕竟易居企业集团能稀释的股权只有50%，僧多粥少，来的又大多是易居中国的老客户，周忻坦言分配份额很难，他把这活交给了丁祖昱，丁是新任命的易居企业集团CEO，在圈子里以专业和勤奋有大名。好在除了许家印比较坚持，其他开发商都蛮好说话。

周忻把自己的姿态放得很低，可能因为这样，大家都把他当自己人。有的爷很桀骜，如孙宏斌，却能在他面前放下铠甲，高歌一曲；有的爷跟有的爷之间，竞争激烈，利益纠葛，却也能一起捧周忻的场。

2016年8月是“宝万之争”最焦灼的时期，恒大也已入局，公众很难想象有什么场合可以把万科总裁郁亮、恒大集团总裁夏海钧凑在一起。周忻就做到了，在易居企业集团发布融资成果时，郁、夏二人都出现在主席台上。当然，两人分立于周忻、沈南鹏、曹国伟三人两侧。会后，记者拍到了郁、夏二人耳语的照片。“他们都是冲着我来的，都不是小孩子了，肯定不会出现谁跟谁不和，不坐在一个桌子这样的事情。”周忻说。

站在房地产和互联网的节点上，来捧周忻场的，不止地产圈人士。2014年，微博上市的同一天，乐居上市了，新浪是其间接股东。众所周知，那时的微博正经历微信的挑战，但腾讯却在上市前夜成了乐居的投资人。周忻总是能把竞争者拉到一起合作，这是他的好人缘。

捧场的人多，场子就大了，因缘际会也多了。周忻坦言，易居中国多元化发展的路径，并不是事先有所设计，“有时候机缘更重要”。

2013年，周忻帮太原星河湾发债，一家小的机构钜派投资来找他，他本不欲接触，但助手说来人自称江南春的表弟。江南春跟周忻的关系要好。好到什么地步呢？江母每年给周忻送年糕，2016年给周忻送了100斤。周忻一个电话打给江南春，来人原来是江家关系很好的近邻，多年来确以表哥表弟互称。周忻见了来人，很快便达成了有关钜派投资的股权合作，由易居中国控股。

在此之前，江南春已经是钜派投资的投资人。这次见面后，周还帮钜派投资找来了倪建达，倪后来出任钜派投资联席董事长。倪建达曾是上海第一代房地产人，原上实城开的董事局主席。尽管钜派投资只是易居中国一个板块，但12月7日的会议上，周忻安排倪建达坐在自己旁边。

8月28日的易居中国16周年庆典上，周忻把一面旗子交到丁祖昱手里，此后外界多将丁祖昱称为新易居的掌门人，这种说法在概念上有些模糊，因为丁祖昱“主事”的是易居企业集团，而非控股公司。不过，“传旗”这种行为本身，就是富含荷尔蒙色彩的，无论对台下观众，还是对接旗子的人。

那天，周忻一舞动全场。有人说他是地产圈的舞王，最长袖善舞的人。巧合的是，三十年前在上海大学读书时，周忻曾开过舞场（舞蹈培训班）。开舞场的人，长袖善舞固然重要，但最要紧的是——习惯把聚光灯投向别人。当然，卖票收钱的还是那个开舞场的人。

文 | 王芳洁    编辑 | 米娜    摄影 | 鲍雁洲